Пропозиції для підприємств і суб’єктів господарювання


Висока собівартість продукції пов’язана з її складовими, а саме: вартістю сировини, зарплатнею працівників, витратами на енергоресурси і транспортування, відрахування та податки, рівнем планової рентабельності, «прибутком» та ін. У світі є багато прикладів здешевлення продукції, скажімо в тому ж Китаї, коли певна продукція може бути значно дешевшою за аналогічну продукцію інших країн, адже складові собівартості, якщо провести порівняльний аналіз, суттєво різняться. Чому ж тоді ціна продукції (послуг) національного українського виробника знаходиться приблизно на рівні цін аналогічної продукції (послуг) імпортного виробництва?

Цей парадокс породжений особливостями розрахунку та визначення розміру амортизаційних нарахувань для матеріальних і нематеріальних активів національних підприємств, їх впливом на формування собівартості товарів і послуг. Причина – у невідповідності відображення у бухгалтерському обліку об’єктів нерухомості, які в структурі вартості основних засобів займають левову частку. Особливо це стосується великих підприємств та підприємств розташованих у великих містах (перш за все в м.Київ), де ринкова вартість нерухомого майна найвища.

Як правило, справедлива вартість основних засобів для відображення у бухгалтерському обліку має відповідати ринковій вартості згідно міжнародних та національних стандартів оцінки, але оцінювачі та бухгалтери відносять цю вартість до будівель і споруд. Тобто у вартості будівель, споруд міститься земельна складова, і її частка доволі вагома. На це не звертають уваги, бо для розрахунку плати податку на земельну складову (земельну ділянку або плати за право користування земельною ділянкою) використовується не її ринкова вартість, а застосовується нормативна грошова оцінка землі.
Розглянемо дану ситуацію на конкретному прикладі.

Маємо два умовно однакових підприємства: одне в м.Києві, інше в м.Запоріжжі.
На балансі київського підприємства виробнича будівля відображена за вартістю 1 000 000 грн., а на балансі запорізького підприємства аналогічна будівля має вартість 300 000 грн. Логічно, бо ринкова вартість будівель в Києві значно вища від ринкової вартості будівель у Запоріжжі.

Ринкова (справедлива) вартість нерухомості відображена на балансі як будівля разом із землею (правом користування земельною ділянкою):

VO = V + VB
VL – вартість землі
VB – вартість земельних поліпшень (будівлі)

Для будівлі в Києві у вартісному еквіваленті:
VO = 1 000 000 = 800 000 + 200000

Для будівлі в Запоріжжі у вартісному еквіваленті:
VO = 300 000 = 100 000 + 200000

І ось тут найцікавіше:
В Києві бухгалтер нараховує амортизацію, яка лягає на собівартість продукції, для будівлі від 1 000 000 грн. у розмірі 2%, тобто 20 000грн.
В Запоріжжі бухгалтер нараховує амортизацію, яка лягає на собівартість продукції, для будівлі від 300 000 грн. у розмірі 2%, тобто 6 000грн.
Відповідно до міжнародного та національного стандарту бухгалтерського обліку нарахування амортизації мало б здійснюватись на земельні поліпшення, тобто для Києва та Запоріжжя в однаковому розмірі від 200 000 грн. у розмірі (2%) – 4 000 грн.

Таким чином бухгалтер в Києві закладає в собівартість продукції надлишкові 16 000 грн., а бухгалтер в Запоріжжі 2 000 грн.
Вартість землі обліковується на окремій статті: для Києва – 800 000грн., для Запоріжжя – 100 000 грн.
Земля в населених пунктах не має зносу – не амортизується. Так само не підлягає амортизації право користування земельною ділянкою (оренда, постійне користування) складової об’єкта нерухомості яке має обліковуватись окремо. На практиці право користування земельною ділянкою включене у вартість будівель, споруд.

Правовий аспект:

Відсутність економічного підтвердження права на земельну ділянку (відображення у бухгалтерському обліку права користування) створює передумови для припинення договору оренди або довгострокового користування земельною ділянкою за бажанням власника земельної ділянки (державних, комунальних органів влади, місцевого самоврядування) незважаючи на те, що будівлі, споруди перебувають у власності користувача (орендаря) земельної ділянки.
Не менш важливим є й те, що при бажанні користувача придбати земельну ділянку можуть відмовляти у праві викупу, або ж у праві сплати за право розпорядження, а не за всю ділянку, тому що при придбанні об’єкта нерухомості вартість права користування земельною ділянкою включалась у вартість будівель, споруд, цілісних майнових комплексів. Інакше б однакові будівлі, як у даному прикладі, коштували б однаково – 200 000 грн.

Результат:

Аналіз господарської діяльності та фінансово-майнового стану підприємств щодо об’єктів нерухомості та належне відображення земельної складової об’єкта нерухомості у бухгалтерському обліку створюють можливість для зменшення ціни на продукцію та послуги підприємств Києва та великих міст України. Без додаткових інвестицій підвищиться конкурентна спроможність вітчизняних підприємств як на внутрішньому так і на зовнішньому ринках. Створюються передумови для сприятливого інвестиційного клімату. Прибутковість замість малоперспективної господарської діяльності стане запорукою наповнення місцевих бюджетів.
Належне відображення прав на земельну ділянку дає можливість для юридичного закріплення цих прав, гарантії для інвестування та підстави для нездійснення повторної оплати права користування земельною ділянкою (вартісної складової права власності) при викупі.

Пропозиції для підприємств і суб’єктів господарювання:

1. Допомога у формуванні власного бізнесу (суб’єктів господарювання).
2. Аналіз господарської діяльності та фінансово-майнового стану підприємств щодо об’єктів нерухомості.
3.Надання консалтингових послуг та практичної допомоги у питаннях володіння, користування земельними ділянками під будівлями, спорудами, що забезпечить вірогідність титулів власності на земельні ділянки. Організація процедури набуття та реєстрації прав власності відповідно до діючого порядку та моделювання альтернативних форм у межах чинного законодавства.
4.Належне відображення земельної складової об’єкта нерухомості у бухгалтерському обліку, яке служитиме базою процесу капіталізації активів.
5. Створення клімату на підприємстві для інвестицій, розробка механізмів, які зменшують ризик приватним інвестиціям, що супроводжують та забезпечують вірогідність легальних прав власності на нерухомість.

Позитивні наслідки:

1. Володіння, користування, розпорядження нерухомим майном замість очікування земельного рекету.
2. Створення сприятливого інвестиційного клімату, капіталізація активів, конкурентоспроможність та прибутковість замість малоперспективної господарської діяльності та безцільне витрачання коштів на державне недолуге законодавство.
3. Оптимізація витрат, усвідомлене управління бізнесом.

Підготував Валерій Гайдук         Тел. 067-93-220-22